一般情况下，当事人在确定出租期限长短时，一直要依据出租物的性质和承租人的用法目的来确定的。在动产出租中，出租期限是比较短的，通常都是临时用。一般讲用于居住出租的承租人期望租期长一些，使这种出租关系相对稳定一些。商业出租中、在订立合同时房子的租价比较低的状况下，承租人就期望将出租期限订的长一些，租金固定下来;在房子的租价偏高的时候，出租人就期望租期订得长一些，如此就能保证其得到更多的租金。当双方当事人不可以自己探寻一个公平的交叉点时，法律一直要在利益双方中找出平衡点的。这也是规定最高出租期限的一个目的。

20年事实上并非一个绝对的最高限，由于假如出租合同双方当事人在20年期满时，仍然期望维持出租关系，可以采取两个方法：一是并不终止原出租合同，承租人仍然用出租物，出租人也不提出任何异议。这个时候法律规定视为原出租合同继续有效，但出租期限为不按期，即双方当事人又形成了一个不按期出租的关系，假如一方当事人想解除合同随时都可以为之，这样的情况被叫做合同的“法定更新”。二是双方当事人依据原合同确定的内容再续签。一个出租合同，假如需要较长的租期，当事人仍然可以再订一个租期为20年的合同，这样的情况被叫做“约定更新”。

出租合同有肯定的期限，不能超越二十年。超越二十年的，超越部分无效。出租期间届满，当事人可以续订出租合同，但约定的出租期限自续订之日起不能超越二十年。

出租合同有非常多种。出租合同的具体条约由本人协商确定，但出租合同的内容不能违反国家法律。出租合同签订后，在合法有效的出租关系中，承租人和出租人应当履行合同约定的义务。